楼市去库存连打强心剂

与春节假期风和日丽的天气不同,除一线城市外,以三四线城市为代表的大多数城市房地产处于冰冻状态,各地寄予厚望的春节返乡购房潮并未出现。随着救市三板斧减税费、降首付、提公积金利率连续打出,外界普遍预测随着政策落实和信贷的进一步宽松,楼市近期有望迎来回暖。可冰冻三尺非一日之寒,救市力度空前恰巧说明当下库存高企的严峻性。

返乡置业落空

在大城市打工挣钱,在家乡的地级市或县级市买套房子,是许多“北漂、沪漂”的努力目标。每年春节,既是他们的返乡时间,也是抓紧时间回乡看房,实现并不太遥远的置业梦的最佳时段。

对于在河北省某县城楼盘做置业顾问的向丽来说,每年春节也是她最忙碌的时候。从大城市打工归来,拖家带口来看房的人常常让她一天都没有时间好好吃一口饭。而这种熟悉的场景在今年却鲜少出现。

“我们这里的房价近几年一路从3000元/平方米上涨到6000元/平方米,对买房人来说购房压力陡增。外出打工有一定经济实力的人前几年基本都买房了,现在这条县城主干道就集中了近10个新楼盘,明显地供大于求。”向丽对新金融记者表示,虽然今年春节他们售楼处照常开盘,但每天来看房的人两只手都数得过来。对他们来说,好消息是可以抽空休息一下,坏消息是每年最重要的春节期间的销售收入看来是泡汤了。

向丽所在县城只是广大三四线城市春节楼市的一个缩影。北京中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示,从最新监测数据看,今年春节相比2015年春节,大多数三四线城市的签约量未出现明显上升。在近期媒体的报道中,从东三省到山东,从东南沿海到中西部省份,大多数三四线城市的春节楼市都处于停滞状态,往年常见的春节返乡置业潮并未出现。

业内人士表示,当前三四线城市供大于求导致的库存高企,既占用了大量房企和银行资金,又使当地楼市陷入僵局。“这些城市第三产业不发达,每年新增外来人口有限,要消化掉近几年新增的商品房供应,需要很长时间。”上述业内人士表示。

国家统计局数据显示,截至去年12月底,全国房地产待售面积大约7.18亿平方米。国研中心副主任王一鸣曾做过测算,按照去年全年销售面积计算,中国房地产库存消化需6-7个月,如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径,库存消化需要69个月,加上大口径待开发面积,库存消化需77个月。北上广等大城市,因为资源集聚和外来人口不断流入,楼市依然处于供小于求状态,这些库存压力显然大部分在本就面临经济增长压力的三四线城市。

救市大招

楼市一冷,最着急的无疑是依赖土地财政“等米下锅”的地方政府,他们也是救市最积极的。

今年以来已经有山东、江西、山西等地密集发布房地产去库存政策,江西甚至提出去库存不力的城市将问责,也直接表明了房地产库存压力对地方经济的影响之深。地方政府的最新动作是福建刚刚出台的《关于化解房地产库存的若干意见》,甚至给出了商办用地可转住宅的重磅政策,在地方政府的救市政策中也是步子迈得最大的。

从全国层面,先是央行放松首付限制,部分城市的首套房可以降低到20%首付,另外之前二套贷款未结清的可以按照30%首付;接着央行、住建部、财政部联合发文,将公积金账户存款利率调高到一年期定期存款基准利率;最新消息是财政部、国税局和住建部三部委联合发文,全面下调契税和营业税。

无论地方还是中央,发布政策的目的只有一个,那就是刺激房地产市场快速回暖,以缓解日益严峻的库存情况。

后续政策

经济增长面临压力情况下,房地产依然是拉动经济的最重要引擎之一,不过房价已经过了普涨阶段,存量博弈时期正式到来。2011年年初至2016年年初的5年间,既有房价上涨超过50%的城市,也有房价下跌超过30%的城市,各个城市因为自身的经济结构、产业分布、人口流向等均不相同,楼市和房价也走出了不同的走势。

深圳、上海、北京在珠三角、长三角和京津冀扮演了绝对强势地位,像黑洞一样吸收着周边省市的人口流入,金融、科技、现代服务业等高收入人群成为助推这些一线城市房价上涨的主要动力。广大三四线城市要么缺少核心产业,要么在产业调整中少了很多就业机会,对人才吸引力低下,其结果是不但缺少人口流入,许多地区还出现了人口净流出,而在土地财政刺激下近几年当地政府又出让了大量土地,新建商品房面积成倍增加,使缺少需求下的高库存成为当地经济顽疾。

去库存上升为政治任务,救市组合拳已经打出,后续还有可能再出新政策吗?业内人士表示,一是虽然多次降息后5年以上贷款利率已经低到4.9%的低位,但如果需要还有降息空间。二是相比于国外的零首付政策,首付比例也有继续下降空间,当然必须经过严格风险审核和评估。三是在库存商品房转为保障房层面,政府还有余力。不过当前大多数救市牌已经打出的情况下,若三四线楼市还无明显好转,这些后续政策也很难扭转局面。

新金融记者 刘君

作者:刘君
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